CONTOH SURAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH

CONTOH SURAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH
PERJANJIAN
SEWA MENYEWA TANAH
Nomor: [___]
Perjanjian ini dibuat pada hari [___] tanggal [___] antara:
[___] (Sebagai pihak yang menyewakan, untuk selanjutnya disebut sebagai “PIHAK PERTAMA”),
dan
[___] (Sebagai pihak penyewa, untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”).

MENGINGAT:
Bahwa [___]
Bahwa PIHAK KEDUA berkeinginan untuk menyewa tanah seluas [___] yang terletak di [___] dengan batas-batas:
Utara : [___]
Selatan : [___]
Barat : [___]
Timur : [___]
MAKA, berkenaan dengan keterangan-keterangan tersebut di atas, kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah (selanjutnya disebut “Perjanjian”) atas dasar syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
Pasal 1
KESEPAKATAN
PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini pula sepakat untuk menyewa dari PIHAK PERTAMA sebidang tanah yang berukuran [___] meter x [___] meter, atau seluas [___] meter persegi yang terletak di wilayah [___],[___], Kecamatan [___], Kelurahan [___] dengan batas:
Utara : [___]
Selatan : [___]
Barat : [___]
Timur : [___]
(Selanjutnya disebut “Tanah”)
Pasal 2
TUJUAN
Bahwa PIHAK KEDUA akan mempergunakan Tanah tersebut untuk keperluan [___],
Pasal 3
SERAH TERIMA TANAH
Pada saat Perjanjian ini ditandatangani, PIHAK PERTAMA menyerahkan Tanah kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima penyerahan itu sesuai menurut kondisi yang nyata pada hari penyerahan tersebut yang dituangkan dalam suatu Berita Acara Serah Terima (selanjutnya disebut “Berita Acara Serah Terima”)
Pasal 4
JANGKA WAKTU
1. Sewa Menyewa ini dibuat untuk jangka waku [___] ([___]) tahun, dan dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak
2. Jangka waktu itu dihitung mulai dari tanggal [___] yang akan berakhir dengan sendirinya menurut hukum pada tanggal [___].

Apabila PIHAK KEDUA bermaksud untuk memperpanjang Jangka Waktu Sewa ini, maka PIHAK KEDUA wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya [___] bulan sebelum berakhirnya Perjanjian ini
Pasal 5
PENGGUNAAN TANAH
1. PIHAK KEDUA tidak akan mempergunakan Tanah itu untuk tujuan yang lain dari pada yang disepakati dalam perjanjian ini, kecuali mendapat ijin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.

2. PIHAK KEDUA wajib mulai melaksanakan [___] (penggunaan tanah)
3. Pihak Kedua wajib menyelesaikan kegiatan pembangunannya sebagaimana yang ada pada ayat (3) di atas dalam jangka waktu paling lambat [___] ([___]) bulan sejak tanggal dimulainya kegiatan pembangunan tersebut.

PIHAK PERTAMA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh pihak yang berwajib mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.
Pasal 6
HARGA SEWA
1. Sewa menyewa tanah (selanjutnya disebut “Harga Sewa”) dalam perjanjian ini sebesar [___] per meter persegi per bulan atau keseluruhannya sebesar [___] per bulan.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa penyewaan Tanah, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhadap Tanah dan pajak-pajak lain yang ditetapkan oleh pemerintah yang timbul berdasarkan Perjanjian ini serta sepanjang tidak ada peraturan lain mengenai pajak yang akan diterapkan oleh pemerintah menjadi tanggung jawab dan harus dibayar oleh [___].
Pasal 7
PEMBAYARAN HARGA SEWA
1. Pembayaran Harga Sewa oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat dilakukan dalam mata uang Rupiah. Untuk bukti penerimaan Harga Sewa dan Biaya Perawatan PIHAK PERTAMA akan memberikan tanda bukti penerimaan tersendiri kepada PIHAK KEDUA.

2. [___] (Tata cara Pembayaran sewa):

a. Harga Sewa dibayarkan dimuka untuk setiap periode satu bulan, (misal)
Pasal 8
PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK PERTAMA
1. PIHAK PERTAMA berjanji untuk setiap saat memelihara dan merawat dengan baik seluruh lingkungan dalam wilayah usaha PIHAK PERTAMA termasuk memelihara kebersihan dan kelestarian lingkungan serta sarana-sarana yang digunakan secara bersama-sama.

2. Selanjutnya PIHAK PERTAMA mengambil tindakan-tindakan pencegahan untuk menjaga keamanan dalam lingkungan wilayah usaha PIHAK PERTAMA, akan tetapi PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab atas tindakan-tindakan pihak ketiga yang dapat mengakibatkan kerusakan dan/atau kerugian pada PIHAK KEDUA.
Pasal 9
PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK KEDUA
1. PIHAK KEDUA wajib menggunakan dan memelihara Tanah dengan sebaik-baiknya sebagai seorang penyewa yang jujur dan baik serta membayar segala ongkos dan biaya yang ditimbulkan berkenaan dengan pemeliharaan/perawatan dan penggunaan Tanah. Ketentuan di atas berlaku pula bagi bangunan milik PIHAK KEDUA sendiri yang didirikan di atas Tanah yang disewakan sesuai dengan ketentuan Pasal 2 Perjanjian ini, termasuk pula pengecatan secara berkala, sekurang-kurangnya sekali dalam [___] ([___]) tahun, penyediaan alat-alat pemadam kebakaran secukupnya serta usaha-usaha lainnya untuk menjaga dan mempertahankan kelestarian lingkungan.

2. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan membuat bangunan, sumur bor atau galian-galian lain di atas Tanah yang disewakan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.

3. PIHAK KEDUA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan-undangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh peraturan mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.
Pasal 10
ASURANSI
Selama berlangsungnya Jangka Waktu Sewa Menyewa, PIHAK KEDUA wajib mengasuransikan bangunan yang didirikan di atas Tanah yang disewanya berikut turutannya serta harta benda yang berada dalam bangunan tersebut terhadap risiko kerugian atau kerusakan karena bahaya kebakaran dan bahaya-bahaya lainnya yang dianggap perlu atas beban dan biaya PIHAK KEDUA.
Pasal 11
JAMINAN PIHAK PERTAMA
1. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa apa yang disewakan dalam Perjanjian ini adalah merupakan haknya Pihak Pertama, bebas dari sengketa atau sitaan dan tidak dalam keadan disewakan/dijual kepada pihak lain.
2. Pihak Pertama selanjutnya menjamin Pihak Kedua bahwa Pihak Kedua dapat menjalankan hak-haknya sebagai penyewa dari Tanah tersebut dengan tidak mendapat gangguan dari pihak lain dan segala kerugian yang diderita oleh Pihak Kedua sebagai akibat dari gangguan-gangguan itu, jika ada, menjadi tanggungan Pihak Pertama, kecuali hal-hal yang terjadi karena Kadaan Kahar (Force Majeure).

Yang dimaksud dengan Keadaan Kahar adalah keadaan seperti, namun tidak terbatas pada perang, kebakaran, banjir, huru-hara, pemogokan yang timbul dan terjadinya bukan disebabkan oleh kedua belah Pihak dalam Perjanjian ini, bencana alam, atau kejadian-kejadian lainnya yang berada di luar kemampuan para pihak yang ada dalam Perjanjian ini.
Pasal 12
PENGALIHAN
1. PIHAK KEDUA tidak dapat memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa berdasarkan Perjanjian ini baik untuk keseluruhan maupun untuk sebagian kepada pihak lainnya kecuali dengan izin tertulis dari PIHAK PERTAMA, yang dituangkan dalam suatu perjanjian pengalihan sewa menyewa Tanah.

2. Sejak perjanjian pengalihan itu ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA dan pihak ketiga maka pihak ketiga yang menerima pengalihan itu wajib membayar Harga Sewa dan memenuhi kewajiban-kewajiban lain yang diatur dalam Perjanjian ini dan setuju atas perubahan-perubahan Harga Sewa, Uang Jaminan, Jangka Waktu Sewa serta persyaratan khusus lainnya baik yang diatur dalam Perjanjian ini maupun dalam perjanjian pengalihan sewa menyewa tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 di atas.
Pasal 13
PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK KEDUA
PIHAK KEDUA berhak setiap saat memutuskan hubungan sewa menyewa berdasarkan Perjanjian ini sebelum saat berakhirnya Jangka Waktu Sewa Menyewa dengan syarat sebagai berikut:

1. PIHAK KEDUA terlebih dahulu memberitahukan maksudnya secara tertulis sekurang-kurangnya [___] ([___]) bulan sebelum Perjanjian ini putus. PIHAK PERTAMA akan memberikan jawaban secara tertulis kepada PIHAK KEDUA tentang permintaan tersebut disertai dengan pemberitahuan hak-hak dan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi kedua belah pihak, termasuk kewajiban untuk memenuhi biaya penggunaan Fasilitas oleh PIHAK KEDUA (dalam hal PIHAK KEDUA menggunakan Fasilitas dari PIHAK PERTAMA).
2. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang sewa dan biaya perawatan yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA untuk jangka waktu sewa menyewa yang belum dinikmati oleh PIHAK KEDUA.
3. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang jaminan yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA.
Pasal 14
PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA berhak untuk memutuskan hubungan Sewa Menyewa berdasarkan Perjanjian ini dengan segera tanpa pemberitahuan atau peringatan terlebih dahulu kepada PIHAK KEDUA dalam hal-hal sebagai berikut:
a. Apabila PIHAK KEDUA lalai membayar Harga Sewa, Biaya Perawatan dan/atau tagihan lainnya yang terhutang selama [___] ([___]) bulan setelah pembayaran Harga Sewa dan/atau tagihan tersebut jatuh tempo.

b. Apabila kegiatan/usaha PIHAK KEDUA dihentikan untuk sementara berdasarkan instruksi/penetapan dari Instansi yang berwenang, atau izin usahanya dicabut oleh PIHAK PERTAMA.
2. Segala akibat kerugian yang diderita oleh PIHAK KEDUA karena tindakan PIHAK PERTAMA tersebut di atas sepenuhnya menjadi tanggung jawab dan beban PIHAK KEDUA semata-mata dan dengan ini pula PIHAK KEDUA mengikatkan diri untuk tidak mengajukan tuntutan apapun juga terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan pengembalian Harga Sewa, Biaya Perawatan, Uang Jaminan yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dan kerugian lain yang dideritanya.
Pasal 15
PUTUSNYA PERJANJIAN SEWA MENYEWA KARENA KEADAN MEMAKSA

Apabila karena Keadaan Kahar Tanah yang disewakan atau bagian daripadanya rusak sedemikian rupa sehingga tidak dapat lagi digunakan sesuai dengan tujuannya maka Perjanjian Sewa Menyewa ini putus demi hukum terhitung sejak keadaan memaksa itu terjadi. Dalam hal itu Pihak Kedua tetap berkewajiban untuk melunasi pembayaran uang sewa, biaya perawatan dan tagihan-tagihan lainnya yang tertunggak.
Pasal 16
PENYERAHAN TANAH PADA SAAT BERAKHIRNYA PERJANJIAN
1. Apabila Perjanjian ini berakhir karena telah berakhirnya Jangka Waktu Sewa dan apabila Tanah tidak diserahkan kepada pihak ketiga atau kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib mengosongkan dan menyerahkan kembali Tanah yang disewakan kepada PIHAK PERTAMA dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah diterimanya permintaan/ pemberitahuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA untuk mengosongan dan penyerahan tersebut.

2. Apabila setelah PIHAK KEDUA mengosongkan dan menyerahkan Tanah kepada PIHAK PERTAMA masih juga terdapat barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan milik PIHAK KEDUA yang tertinggal di atas Tanah yang disewakan, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk menyingkirkan barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut dengan cara yang dianggapnya baik dan wajar. PIHAK KEDUA dengan ini sepakat untuk tidak mengajukan tuntutan dan/atau keberatan-keberatan yang mungkin dapat diajukan terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan penyingkiran barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut di atas.

3. Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk mengosongkan dan menyerahkan Tanah yang disewakan pada PIHAK PERTAMA dalam jangka waktu yang ditentukan dalam ayat (1) di atas maka PIHAK PERTAMA berhak membongkar bangunan yang ada di atas tanah tersebut dan menguasainya dengan cara yang dirasa baik oleh PIHAK PERTAMA tanpa perlu minta izin dari Pengadilan atau instansi yang berwenang.
4. Hak untuk melakukan sendiri pengosongan Tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, sehingga untuk itu suatu Surat Kuasa Khusus tidak diperlukan lagi, jika PIHAK KEDUA cidera janji dan PIHAK PERTAMA akan menggunakan haknya.
5. PIHAK KEDUA tidak berhak, setelah penyerahan Tanah kepada PIHAK PERTAMA atau sesudahnya, untuk mengajukan tuntutan pembayaran uang pindah ataupun pembayaran atau pengganti lainnya dari biaya-biaya yang mungkin telah dikeluarkannya untuk peningkatan, memperbaiki atau merawat Tanah.

6. Kewajiban-kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam ayat-ayat di atas akan tetap berlaku meskipun Perjanjian ini telah berakhir atau diputuskan.

Pasal 17
PENYELESAIAN PERSELISIHAN
1. Perselisihan yang terjadi antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA mengenai Perjanjian ini atau setiap bagian dari padanya akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak.
2. Apabila tidak diperoleh penyelesaian, maka kedua belah pihak dengan ini memilih tempat kediaman yang sah dan tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri Jakarta ………….

Pasal 18
HUKUM YANG BERLAKU
Perjanjian ini tunduk pada hukum serta peraturan perundangan yang berlaku di Republik Indonesia. Selanjutnya yang berkaitan dengan Perjanjian ini kedua belah pihak sepakat untuk mengesampingkan Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan kuasa yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini merupakan kuasa yang tidak dapat dicabut kembali karena alasan apapun termasuk alasan yang termuat dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Pasal 19
KETENTUAN LAIN-LAIN
1. Jika terjadi perubahan terhadap syarat-syarat yang menyimpang dari Perjanjian ini dilihat dalam konteksnya secara menyeluruh maka hal demikian tidak dapat diartikan bahwa seolah-olah PIHAK PERTAMA telah melepaskan haknya untuk mengajukan tuntutan terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan cidera janji oleh PIHAK KEDUA yang berkaitan dengan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini.
2. Perubahan dan/atau tambahan atas ketentuan-ketentuan serta pengaturan atas hal-hal yang belum/belum cukup diatur dalam Perjanjian ini hanya dapat dilakukan dengan suatu addendum yang disepakati oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Demikianlah Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani dalam rangkap 2 (dua), keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA




___________________ _____________________

A. Arti / Pengertian / Definisi Sewa Menyewa
Sewa menyewa adalah suatu perjanjian atau kesepakatan di mana penyewa harus membayarkan atau memberikan imbalan atau manfaat dari benda atau barang yang dimiliki oleh pemilik barang yang dipinjamkan. Hukum dari sewa menyewa adalah mubah atau diperbolehkan. Contoh sewa menyewa dalam kehidupan sehari-hari misalnya seperti kontrak mengontrak gedung kantor, sewa lahan tanah untuk pertanian, menyewa / carter kendaraan, sewa menyewa vcd dan dvd original, dan lain-lain.
Dalam sewa menyewa harus ada barang yang disewakan, penyewa, pemberi sewa, imbalan dan kesepakatan antara pemilik barang dan yang menyewa barang. Penyewa dalam mengembalikan barang atau aset yang disewa harus mengembalikan barang secara utuh seperti pertama kali dipinjam tanpa berkurang maupun bertambah, kecuali ada kesepatan lain yang disepakati saat sebelum barang berpindah tangan.
B. Hal-hal yang Membuat Sewa Menyewa Batal
- Barang yang disewakan rusak
- Periode / masa perjanjian / kontrak sewa menyewa telah habis
- Barang yang disewakan cacat setelah berada di tangan penyewa.
C. Manfaat Sewa Menyewa
- Membantu orang lain yang tidak sanggup membeli barang
- Yang menyewakan memdapatkan menfaat dari sang penyewa



1. PENGERTIAN MUZARA’AH
Menurut bahasa, kata muzara’ah adalah kerjasama mengelola tanah dengan mendapat sebagian hasilnya. Sedangkan menurut istilah fiqh ialah pemilik tanah memberi hak mengelola tanah kepada seorang petani dengan syarat bagi hasil atau semisalnya.
2. PENSYARI’ATAN MUZARA’AH
Dari Nafi’ dari Abdullah bin Umar ra, bahwa ia pernah mengabarkan kepada Nafi’ ra pernah memperkejakan penduduk Khaibar dengan syarat bagi dua hasil kurmanya atau tanaman lainnya. (Muttafaqun ‘alaih: Fathul Bari VI: 13 no: 2329, Muslim XCIII: 1186 no: 1551, ‘Aunul Ma’bud IX: 272 no: 3391, Ibnu Majah II: 824 no: 2467, Tirmidzi II: 421 no: 1401).
Imam Bukhari menulis, Qais bin Muslim meriwayatkan dari Abu Ja’far, ia berkata, “Seluruh Ahli Bait yang hijrah ke Madinah adalah petani dengan cara bagi hasil sepertiga dan seperempat. Di antaranya lagi yang telah melaksanakan muzara’ah adalah Ali, Sa’ad bin Malik, Abdullah bin Mas’ud, Umar bin Abdul Aziz, al-Qasim, Urwah, Keluarga Abu Bakar, Keluarga Umar, Keluarga Ali dan Ibnu Sirin.” (Fathul Bari V: 10).
3. PENANGGUNG MODAL
Tidak mengapa modal mengelola tanah ditanggung oleh si pemilik tanah, atau oleh petani yang mengelolanya, atau ditanggung kedua belah pihak.
Dalam Fathul Bari V: 10, Imam Bukhari menuturkan, “Umar pernah mempekerjakan orang-orang untuk menggarap tanah dengan ketentuan; jika Umar yang memiliki benih, maka ia mendapat separuh dari hasilnya dan jika mereka yang menanggung benihnya maka mereka mendapatkan begitu juga.” Lebih lanjut Imam Bukhari mengatakan, “al-Hasan menegaskan, tidak mengapa jika tanah yang digarap adalah milik salah seorang di antara mereka, lalu mereka berdua menanggung bersama modal yang diperlukan, kemudian hasilnya dibagi dua. Ini juga menjadi pendapat az-Zuhri.”
4. YANG TIDAK BOLEH DILAKUKAN DALAM MUZARA’AH
Dalam muzara’ah, tidak boleh mensyaratkan sebidang tanah tertentu ini untuk si pemilik tanah dan sebidang tanah lainnya untuk sang petani. Sebagaimana sang pemilik tanah tidak boleh mengatakan, “Bagianku sekian wasaq.”
Dari Hanzhalah bin Qais dari Rafi’ bin Khadij, ia bercerita, “Telah mengabarkan kepadaku dua orang pamanku, bahwa mereka pernah menyewakan tanah pada masa Nabi saw dengan (sewa) hasil yang tumbuh di parit-parit, dengan sesuatu (sebidang tanah) yang dikecualikan oleh si pemilik tanah. Maka Nabi saw melarang hal itu.” Kemudian saya (Hanzhalah bin Qais) bertanya kepada Rafi’, “Bagaimana sewa dengan Dinar dan Dirham?” Maka jawab Rafi’, “Tidak mengapa sewa dengan Dinar dan Dirham.” Al-Laits berkata, “Yang dilarang dari hal tersebut adalah kalau orang-orang yang mempunyai pengetahuan perihal halal dan haram memperhatikan hal termaksud, niscaya mereka tidak membolehkannya karena di dalamnya terkandung bahaya.” (Shahih: irwa-ul Ghalil V: 299, Fathul Bari V: 25 no: 2347 dan 46, Nasa’i VII: 43 tanpa perkataan al-Laits).
Dari Hanzhalah juga, ia berkata, “Saya pernah bertanya kepada Rafi’ bin Khadij perihal menyewakan tanah dengan emas dan perak. Jawab Rafi’, ‘Tidak mengapa. Sesungguhnya pada periode Rasulullah orang-orang hanya menyewakan tanah dengan (sewa) hasil yang tumbuh di pematang-pematang (gailengan), tepi-tepi parit, dan beberapa tanaman lain. Lalu yang itu musnah dan yang ini selamat, dan yang itu selamat sedang yang ini musnah. Dan tidak ada bagi orang-orang (ketika itu) sewaan melainkan ini, oleh sebab itu yang demikian itu dilarang. Adapun (sewa) dengan sesuatu yang pasti dan dapat dijamin, maka tidak dilarang.” (Shahih: Irwa-ul Ghalil V: 302, Muslim III: 1183 no: 116 dan 1547, ‘Aunul Ma’bud IX: 250 no: 3376 dan Nasa’i VII : 43).
Sumber: Diadaptasi dari 'Abdul 'Azhim bin Badawi al-Khalafi, Al-Wajiz Fi Fiqhis Sunnah Wal Kitabil 'Aziz, atau Al-Wajiz Ensiklopedi Fikih Islam dalam Al-Qur'an dan As-Sunnah Ash-Shahihah, terj. Ma'ruf Abdul Jalil (Pustaka As-Sunnah), hlm. 677 - 679.


Ssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssss






Dari Rafi' bin Khadij r.a, ia berkata, "Kami adalah penduduk Madinah yang paling banyak kebunnya. Salah seorang dari kami menyewakan kebunnya. Ia berkata, 'Hasil tanah yang ini adalah bagianku dan yang itu adalah bagianmu.' Kadang kala tanah yang ini membuahkan hasil sedang yang satunya tidak membuahkan hasil. Lau Rasulullah saw. melarang mereka dari hal tersebut," (HR Bukhari [2332] dan Muslim [1547]).
Dari Tsabit bin Dhahhak r.a. bahwa Rasulullah saw. melarang muzara'ah (sewa-menyewa sawah), (HR Muslim [1549]).
Kandungan Bab:
1. Larangan dalam hadits-hadits tersebut berlaku apabila sewa-menyewa tersebut mengandung syarat-syarat yang tidak jelas atau dapat menjurus kepada gharar (ketidak jelasan). Misalnya si pemilik memungut hasil bagian-bagian tertentu untuk dirinya atau mengambil jeraminya (rerumputannya).
Dalam hadits riwayat Muslim dari Hanzhalah bin Qais al-Anshari, ia berkata, "Aku bertanya kepada Rafi' bin Khadij tentang sewa-menyewa sawah dengan emas dan perak. Ia menjawab, 'Tidak masalah!' Hanya saja dahulu orang-orang menyewakan tanah mereka pada masa Rasulullah saw. dengan mengambil rerumputan yang tumbuh di pinggiran sawah atau di saluran pengairannya atau mengambil beberapa hasil tanaman. Kadang kala tanaman ini mati dan tanaman yang lain hidup dan kadang kala sebaliknya. Begitulah cara sewa-menyewa tanah yang mereka lakukan. Oleh karena itu, Rasulullah saw. melarangnya. Adapun bila menyewakannya dengan sesuatu yang jelas dan terjamin, maka dibolehkan."
Asy-Syaukani berkata dalam kitab Nailul Authaar (VI/13), "Hadits ini menunjukkan haramnya praktek muzara'ah (sewa-menyewa sawah) karena mengandung unsur gharar dan ketidakjelasan yang bisa mengakibatkan pertengkaran."
Al-Laits bin Sa'ad berkata, "Sewa-menyewa sawah yang dilarang ini apabila para ahli yang paham halal haram mengetahuinya pasti mereka tidak membolehkannya karena bisa menimbulkan mudharat dan kerugian," (HR Bukhari [2346 dan 2347]).
Al-Hafizh Ibnu Hajar berkata dalam Fathul Baari (V/26), "Perkataan al-Laits ini selaras dengan pendapat Jumhur ulama tentang larangan sewa-menyewa sawah yang menjurus kepada gharar dan ketidakjelasan, bukan sewa-menyewa dengan emas atau perak."
2. Para ulama berbeda pendapat tentang sewa-menyewa sawah dengan sebagian dari hasilnya. Dan berdasarkan pendapat yang terpilih hukumnya boleh. Dalilnya adalah sebagai berikut:
a. Hadits 'Abdullah bin 'Abbas r.a, ia berkata, "Sesungguhnya Rasulullah saw. tidak melarangnya, hanya saja beliau mengatakan, "Andaikata seseorang memberikan sawahnya kepada saudaranya tentu lebih baik baginya daripada meminta bagian tertentu dari hasilnya," (HR Bukhari [2342] dan Muslim [1550]).
b. Kebijakan yang Rasulullah saw ambil terhadap Yahudi Khaibar, beliau memberi mereka kebun kurma dengan kompensasi menyerahkan separuh dari hasilnya kepada beliau. Kebijakan ini berlanjut sampai Rasulullah saw meninggal.
c. Keterangan yang dosebutkan dalam hadits Rafi', "Adapun bila menyewakan dengan sesuatu yang pasti dan terjamin maka tidaklah mengapa (yakni boleh)."
3. Boleh menyewa tanah atau sawah atau kebun dengan emas atau perak.
Sumber: Diadaptasi dari Syaikh Salim bin 'Ied al-Hilali, Al-Manaahisy Syar'iyyah fii Shahiihis Sunnah an-Nabawiyyah, atau Ensiklopedi Larangan menurut Al-Qur'an dan As-Sunnah, terj. Abu Ihsan al-Atsari (Pustaka Imam Syafi'i, 2006), hlm. 1/320-322.
sssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssss
ISNET Homepage | MEDIA Homepage | Program Kerja | Koleksi | Anggota
4.2.16.2 Muzara'ah yang Tidak Dibenarkan
Ada suatu bentuk muzara'ah yang sudah biasa berlaku di zaman Nabi, tetapi oleh beliau dilarangnya karena terdapat unsur-unsur penipuan dan kesamaran yang berakibat kepada persengketaan; dan bertentangan dengan jiwa keadilan yang sangat dijunjung tinggi oleh Islam dalam seluruh lapangan.
Banyak para sahabat yang memberikan persyaratan kepada orang yang mengerjakan tanahnya; yaitu dengan ditentukan tanah dan sewanya dari hasil tanah baik berupa takaran ataupun timbangan. Sedang sisa daripada hasil itu untuk yang mengerjakannya atau masih dibagi dua lagi, misalnya.
Rasulullah s.a.w. melihat, bahwa apa yang disebut keadilan, yaitu kedua belah pihak bersekutu dalam hasil tanah itu, sedikit ataupun banyak. Tidak layak kalau di satu pihak mendapat bagian tertentu yang kadang-kadang suatu tanah tidak menghasilkan lebih dari yang ditentukan itu. Dalam keadaan demikian, maka pemilik tanah berarti akan mengambil semua hasil, sedang di lain pihak menderita kerugian besar. Dan kadang-kadang pula, suatu tanah yang ditentukan itu tidak menghasilkan apa-apa, sehingga dengan demikian dia samasekali tidak mendapat apa-apa, sedang di lain pihak (penyewa) memonopoli hasil.
Oleh karena itu seharusnya masing-masing pihak mengambil bagiannya itu dari hasil tanah dengan suatu perbandingan yang disetujui bersama. Jika hasilnya itu banyak, maka kedua belah pihak akan ikut merasakannya, dan jika hasilnya sedikit, kedua-duanya pun akan mendapat sedikit pula. Dan kalau samasekali tidak menghasilkan apa-apa, maka kedua-duanya akan menderita kerugian. Cara ini lebih menyenangkan jiwa kedua belah pihak.
Diriwayatkan dari jalan Rafi' bin Khadij, ia berkata:
"Kami kebanyakan pemilik tanah di Madinah melakukan muzara'ah, kami menyewakan tanah, satu bagian daripadanya ditentukan untuk pemilik tanah ... maka kadang-kadang si pemilik tanah itu ditimpa suatu musibah sedang tanah yang lain selamat, dan kadang-kadang tanah yang lain itu ditimpa suatu musibah, sedang dia selamat, oleh karenanya kami dilarang. (Riwayat Bukhari)
Di lain riwayat Rafi' bin Khadij berkata:
"Di zaman Nabi orang-orang biasa menyewakan tanah yang dekat sumber dan yang berhadapan dengan parit-parit dan beberapa macam tanaman, maka yang ini rusak dan yang itu selamat; yang ini selamat dan yang itu rusak, sedang orang-orang tidak melakukan penyewaan tanah kecuali demikian, oleh karena itu kemudian dilarangnya." (Riwayat Muslim)
Rasulullah s.a.w. bertanya kepada para sahabat:
"Apa yang kamu perbuat terhadap tanam-tanamanmu itu?" Mereka menjawab: "Kami sewakan dia dengan 1/4 dan beberapa wasag dari korma dan gandum." Maka jawab Nabi, "Jangan kamu berbuat demikian." (Riwayat Bukhari)
Maksud hadis ini, yaitu mereka menetapkan ukuran tertentu yang mereka ambilnya dari hasil tanah itu, kemudian membagi sisanya bersama orang-orang yang menanaminya, untuk ini 1/4 dan untuk itu 3/4 misalnya.
Dari sini pula kita dapat mengetahui, bahwa Nabi sangat berkeinginan untuk mewujudkan keadilan secara merata dalam masyarakatnya, serta menjauhkan semua hal yang menyebabkan pertentangan dan perkelahian di kalangan masyarakat Islam.
Zaid bin Tsabit meriwayatkan, bahwa ada dua orang yang sedang bertengkar tentang masalah tanah, kemudian mengadukannya kepada Nabi, maka jawab Nabi:
"Kalau ini persoalanmu, maka janganlah kamu menyewakan tanah." (RiwayatAbu Daud)
Jadi masing-masing dari pemilik tanah dan penyewa, harus ada sikap toleransi (tasamuh) yang tinggi. Misalnya si pemilik tanah jangan minta terlalu tinggi dari hasil tanahnya itu. Begitu juga sebaliknya si penyewa jangan merugikan pihak pemilik tanah.
Justru itu dalam salah satu hadis yang diriwayatkan oleh Ibnu Abbas, ia mengatakan:
"Sesungguhnya Nabi s.a.w. tidak mengharamkan menyewakan tanah (muzara'ah), tetapi ia memerintahkan supaya satu sama lain bersikap lemah-lembut." (Riwayat Tarmizi)
Dan justru itu pula, ketika Thawus ditanya, maka dia menjawab: Hai Abu Abdirrahman! Kalau kamu tinggalkan penyewaan tanah (mukhabarah) niscaya mereka akan beranggapan, bahwa Rasulullah s.a.w. melarangnya, padahal ia berkata:
"Bahwa saya akan menolong mereka dan akan memberi mereka." (Riwayat Ibnu Majah)
Jadi tidak seluruh keinginannya Nabi akan mengerjakan tanahnya sekalipun di situ ada orang yang sangat ingin untuk mengerjakannya. Tetapi Nabi akan memberikan pertolongan kepada mereka dan akan memberinya. Dan inilah corak masyarakat Islam.
Kadang-kadang ada juga pemilik tanah yang lebih suka tanahnya itu dibiarkan gundul, tidak ditanami dan tidak ditaburi benih, daripada dia serahkan kepada orang yang mampu mengurusnya dengan prosentase yang tidak menyenangkan. Oleh karena itu Umar bin Abdul Aziz mengutus orang yang berkepentingan: supaya pemilik tanah itu menyerahkan tanahnya dengan pembagian 1/4, 1/3, atau 1/5 sampai 1/10 dan jangan dibiarkan tanah itu dalam keadaan gundul.
Cara keempat, yaitu: menyewakan tanahnya tersebut dengan uang, misalnya si pemilik tanah menyerahkan tanahnya itu kepada orang yang sanggup mengurusnya dengan penyewaan berupa uang dengan jumlah tertentu.
Cara ini oleh kebanyakan ahli fiqih yang masyhur dibolehkannya. Tetapi sementara ada yang melarangnya dengan dalil hadis sahih yang menerangkan, bahwa Nabi s.a.w. melarang menyewakan tanah dengan penyewaan atau bagian tertentu, yaitu hadis yang diriwayatkan dari Nabi oleh dua orang peserta Perang Badar, Rafi' bin Khadij, Jabir, Abu Said, Abu Hurairah dan Ibnu Umar, semuanya meriwayatkan dari Nabi, bahwa ia melarang menyewakan semua tanahnya.20
Dapat dikecualikan dari penyewaan yang bernama kira' yaitu bentuk muzara'ah, karena tegas Nabi sendiri selalu melakukannya bersama penduduk Khaibar semasa hidup beliau dan kemudian dilanjutkannya oleh para Khulafaur Rasyidin.
Bagi orang yang mau memperhatikan perkembangan perundang-undangan Islam dalam persoalan ini, kiranya akan jelas baginya apa yang diterangkan oleh Ibnu Hazm dalam Muhalla: "Bahwa Rasulullah s.a.w. datang di tengah-tengah masyarakat yang biasa menyewakan tanah ladangnya --sebagaimana riwayat Rafi'dan lain-lain-- sedang tanah ladang tidak dapat disangkal lagi adalah disewakan sebelum Muhammad diangkat sebagai Rasul dan sesudahnya. Ini suatu hal yang tidak mungkin dapat diragukan lagi oleh setiap orang yang berakal. Kemudian tegas riwayat Jabir, Abu Said, Rafi', peserta Perang Badar dan dua orang peserta Perang Badar lagi dan Ibnu Umar, yang menerangkan bahwa Rasulullah s.a.w. melarang kira' secara keseluruhannya. Maka perkenan yang dahulu itu dibatalkan dengan yakin, tidak diragukan lagi. Oleh karena itu barangsiapa beranggapan, bahwa mansukhnya perkenan kira' itu telah ditarik kembali, dan kepastian mansukh itu telah batal, maka dia adalah berdusta dan mendustakan; berkata sesuatu yang tidak diketahuinya. Cara semacam ini jelas haram dengan nas al-Ouran, kecuali apabila dia dapat membawakan dalil, sedang dalil untuk itu samasekali tidak ada, melainkan disewanya tanah itu dengan suatu bagian yang ditentukan dari hasil tanah tersebut misalnya 1/3 atau 1/4, dan ini tegas dilakukan sendiri oleh Rasulullah s.a.w. terhadap penduduk Khaibar sesudah dilarangnya bertahun-tahun lamanya. Dan penyewaan seperti ini terus berlangsung sampai beliau wafat."21
Yang berpendirian seperti ini ialah sejumlah ulama salaf.
Thawus salah seorang ahli fiqih dari Yaman dan seorang Tabi'in besar tidak suka menyewakan tanah dengan emas atau perak (uang), tetapi dengan 1/3 atau 1/4.
Ketika pendapatnya ini dibantah, dengan alasan bahwa Nabi melarang menyewakan tanah, maka Thawus menjawab: "Mu'az bin Jabal --duta Nabi ke Yaman-- datang kepada kami, kemudian menyewakan tanah dengan 1/3 dan 1/4 sedang kami mengetahuinya sampai sekarang ini, yang seolah-olah menganggap, bahwa penyewaan tanah yang dilarangnya itu ialah penyewaan dengan uang (emas dan perak). Adapun muzara'ah dipandangnya tidak apa-apa."
Yang berpendapat seperti ini ialah Muhammad bin Sirin dan al-Qasim bin Muhammad bin Abubakar as-Siddiq. Keduanya berpendapat tidak salah kalau menyerahkan tanahnya kepada orang lain dengan penyewaan 1/3, 1/4 atau 1/10 nya sedang si pemilik tanah tidak memberikan pembelanjaan sedikitpun.
Di samping itu, kedua ulama itupun berpendapat dilarang melakukan kira'.
Ada pula segolongan tabi'in yang tidak membolehkan penyewaan tanah secara keseluruhannya, baik dengan uang ataupun bagi hasil. Tetapi satu hal yang tidak diragukan lagi, bahwa mereka ini tidak mengetahui dibolehkannya hal tersebut dengan fi'liyah Nabi sendiri, para khalifahnya dan Mu'az waktu di Yaman. Dan inilah perundang-undangan dalam bidang pekerjaan yang ditetapkan untuk kaum muslimin pada mass-masa permulaan.
Adapun larangan menyewakan tanah dengan uang, sudah cocok dengan nas dan akal.
4.2.16.3 Qias yang dapat Menetapkan Dilarangnya Menyewakan dengan Uang
Qias yang benar terhadap kaidah-kaidah Islam dan nas-nas yang sahih menetapkan tidak bolehnya menyewakan tanah gundul dengan uang, sebagai berikut:
a) Rasulullah s.a.w. melarang menyewakan tanah dengan satu bagian tertentu dari hasilnya, misalnya: 24 gantang, 48 gantang, 1 kwintal, atau 2 kwintal yang ditentukan untuk si pemilik tanah.
Rasulullah s.a.w. tidak membenarkan juga penyewaan tanah dengan bagian hasil (muzara'ah), melainkan dengan bagian yang masih relatif misalnya 1/4, 1/3, 1/2 nya. Atau dengan kata lain pembagian secara prosentase. Hal ini dimaksudkan supaya kedua belah pihak sama-sama mendapat keuntungan apabila tanah tersebut menghasilkan buah dan tidak diserang hama suatu apapun; dan juga bersama-sama menerima kerugian apabila tanah tersebut diserang hama.
Adapun menentukan bagian untuk salah satunya, supaya dia beroleh keuntungan besar dan di lain pihak hanya mendapat keringat, kecapaian dan kerugian, tak ubahnya dengan perbuatan riba dan berjudi.
Kalau kita mau merenungkan masalah penyewaan tanah dengan uang menurut kacamata ini, maka apakah perbedaannya dengan penyewaan bagi hasil (muzara'ah) yang dilarangnya?
Sebab pemilik tanah sudah pasti akan menerima bahagiannya itu berupa uang, sedang pihak penyewa akan mempertaruhkan tenaga dan kecapaiannya dengan tidak mengetahui apakah akan beruntung atau rugi? Apakah tanahnya itu dapat menghasilkan atau tidak?
b) Orang yang menyewakan sesuatu adalah tetap memilikinya sampai seterusnya. Oleh karena itu dia berhak mendapat upah atas persediaan yang diberikan kepada pihak penyewa dan persiapan guna dimanfaatkan oleh penyewa. Upah mana sebagai ganti atas penyusutan yang dialami oleh barangnya itu sedikit demi sedikit.
Sekarang manakah persediaan yang harus diberikan oleh si pemilik tanah untuk dipersiapkan buat pihak penyewa? Padahal Allah menyediakan tanah untuk kita semua untuk ditanami, bukan untuk dimiliki. Sekarang manakah penyusutan yang dialami oleh tanah karena ditanami, sedang tanah tidak termakan dan tidak tergerak karena ditanami, seperti halnya bangunan dan alat?!
c) Seseorang yang menyewa rumah, secara langsung dapat memanfaatkan rumah itu dengan ditempati, misalnya, tanpa ada yang menghalangi sedikitpun. Begitu juga orang yang menyewa alat. Adapun penyewa tanah tidak dapat memanfaatkannya secara langsung. Ketika dia menyewa tidak sekaligus dapat memanfaatkannya seperti halnya menyewa rumah, bahkan dia harus berusaha dan mencurahkan fikiran guna memanfaatkannya, yang kadang-kadang berhasil dan kadang-kadang tidak. Oleh karena itu setiap qias (analogi) untuk menyamakan persewaan tanah dengan rumah, adalah suatu qias yang tidak benar.
d) Dalam hadis Bukhari diterangkan, bahwa Rasulullah s.a.w. melarang menjual buah-buahan yang masih dalam kebun (baca: pohonnya) sebelum nampak jelas baiknya, padahal waktu itu sudah diketahui selamat dari hama. Kemudian Rasulullah s.a.w. dalam memberikan alasan larangannya itu sebagai berikut:
"Apakah kamu akan beranggapan, bahwa jika Allah melarang buah-buahan, kemudian salah seorang di antara kamu itu halal mengambil harta saudaranya?" (Riwayat Bukhari)
Kalau demikian halnya tentang orang yang menjual buah-buahan yang sudah nampak baiknya tetapi belum dapat diyakinkan keselamatannya, yang kadang-kadang diserang oleh hama yang menghalang kesempurnaan masaknya buah-buahan tersebut, maka bagaimana halnya orang yang menyerahkan sebidang tanah gundul yang tidak dapat dipukul dengan kayak dan tidak patut ditaburi benih. Apakah kepada orang semacam ini tidak sepatutnya kita ajukan suatu pertanyaan: Apakah kamu akan beranggapan, jika Allah melarang tentang buah-buahan, berarti kamu halal mengambil harta saudaramu?!
Saya pernah menyaksikan dengan mata-kepala sendiri, ada beberapa kebun kapas yang dimakan ulat, sehingga tinggal pohonnya dalam keadaan kering tidak lagi menghasilkan apa-apa, sedang si pemilik tanah tetap menuntut sewa, dan si penyewa tidak ada jalan lain hanya menyerah bulat di bawah kekejaman belenggu yang melilit. Maka di manakah letaknya tolong-menolong (ta'awun)? Dan di mana letaknya keadilan yang selalu dicanangkan oleh Islam?
Keadilan tidak akan terwujud, kecuali dengan muzara'ah (penyewaan bagi hasil menurut prosentase) di mana keuntungan dan kerugian akan dipikul bersama oleh kedua belah pihak.22
Sekalipun Syaikhul Islam Ibnu Taimiyah membolehkan menyewakan tanah, tetapi beliau sendiri menyebutkan, bahwa muzara'ah adalah lebih sesuai dengan keadilan dan prinsip syariah Islamiah. Beliau berkata: "Muzara'ah lebih halal daripada kira', dan lebih mendekati kepada keadilan dan pokok ajaran Agama Islam. Sebab dalam Muzara'ah itu kedua belah pihak bersekutu dalam keuntungan dan kerugian, Berbeda dengan kira', maka pemilik tanah sudah pasti menerima keuntungan, sedang pihak penyewa kadang-kadang dapat dan kadang-kadang tidak dapat."23
Al-Muhaqqiq Ibnul Qayim dalam komentarnya terhadap kezaliman yang dilakukan oleh para penguasa dan militer terhadap kaum petani di masa itu, ia mengatakan: "Kalau militer dan penguasa mau mendukung kaum petani menurut syariat yang telah ditentukan Allah dan RasulNya serta perbuatan para Khulafaur Rasyidin, niscaya mereka akan memperoleh rezeki dari atas dan dari bawah, dan niscaya Allah akan membukakan pintu-pintu barakahNya dari langit dan bumi. Namun penghasilan yang berlipat sekarang ini mereka dapat dengan kezaliman dan permusuhan.
Tetapi kebodohan dan kekejaman mereka itu tetap membantahnya, sehingga mereka hanya berbuat kezaliman dan dosa. Mereka tidak mau menerima barakah dan keluasan rezeki. Oleh karena itu kelak di akhirat mereka akan mendapat siksa dan dicabutnya barakah itu di dunia ini."
Kalau ditanyakan: "Bagaimanakah syariat yang telah ditentukan Allah dan Rasul serta perbuatan para khalifah, sehingga orang dapat menirunya dan memperoleh taufik dari Allah?"
Jawabnya: Penyewaan dengan bagi hasil (mazara'ah) dengan adil, itulah yang harus lama-lama dilakukan oleh pemilik tanah dan petani. Tidak ada keistimewaan untuk satu pihak terhadap pihak lain dari ketentuan ini, menurut hukum Allah. Mengistimewakan seseorang terhadap orang lain inilah yang menyebabkan hancurnya negara, rusaknya masyarakat, terhalangnya hujan, hilangnya barakah dan menyebabkan para militer dan pembesar berani makan barang haram. Padahal kalau sesuatu tubuh tumbuh dari barang haram, maka nerakalah tempatnya.
Muzara'ah yang adil adalah cara yang dilakukan oleh kaum muslimin di zaman Rasulullah. s.a.w., para Khulafaur Rasyidin, keluarga Abubakar, keluarga Umar, keluarga Usman, keluarga Ali dan kaum muhajirin. Dan ini pulalah yang menjadi pendirian kebanyakan para sahabat, seperti: Ibnu Mas'ud, Ubai bin Ka'ab, Zaid bin Tsabit dan lain-lain lagi. Dan ini pula yang menjadi pendirian ulama ahli hadis, seperti: Imam Ahmad, Ishak bin Rahawih, Muhammad bin Ismail al-Bukhari, Daud bin Ali, Muhammad bin Ishak bin Khuzaimah, Abubakar bin al-Mundzir, Muhammad bin Nasr al-Maruzi. Dan ini juga yang menjadi pendirian kebanyakan ulama Islam seperti: Al-Laits bin Sa'ad, Ibnu Abi Laila, Abu Yusuf, Muhammad bin al-Hasan dan lain-lainnya.
Rasulullah s.a.w. sendiri telah melakukan hal tersebut dengan penduduk Khaibar, yaitu dengan separuh dari hasil tanah. Begitulah sampai beliau meninggal dunia.
Mu'amalah seperti ini terus berlangsung sampai penduduk Khaibar itu dikeluarkan oleh Khalifah Umar dari Khaibar. Nabi memberi persyaratan kepada mereka dengan biaya dan bibit dari mereka, bukan dari Nabi.
Oleh karena itu pendapat yang paling benar, ialah bahwa bibit boleh dari pihak penyewa, sebagaimana nas hadis, dan boleh juga dari kedua belah pihak.
Al-Bukhari menyebutkan dalam kitab Sahihnya, bahwa Umar Ibnul-Khattab menyewakan tanah dengan perjanjian bibit dari Umar dan dia akan mendapat lebih dari separuh. Kalau bibit dari mereka, maka mereka dapat lebih dari separuh juga.24
Seluruh riwayat yang menerangkan tentang muzara'ah, sedikitpun tidak dikenal, bahwa bagian penyewa tanah kurang dari separuh, bahkan kadang-kadang lebih dari separuh.
Memang yang cukup dapat menyenangkan hati, ialah bagian penyewa tidak kurang dari separuh, sebagaimana yang dilakukan oleh Rasulullah s.a.w. dan para khalifahnya bersama orang-orang Yahudi Khaibar.
Tidak layak kalau bagian pemilik tanah lebih tinggi daripada bagian penyewa.



HUKUM MUZARA’AH
Muzara’ah adalah seorang yang memberikan lahan kepada orang lain untuk ditanami dengan upah bagian tertentu dari hasil tanah tersebut.
Bukhari meriwayatkan dari Ibnu Umar, bahwa “Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Sallam menyuruh penduduk Khaibar menggarap lahan Khaibar dengan upah separohnya dari tanaman atau buah yang dihasilkan lahan tersebut. Ketika itu, Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Sallam memberi istri-istrinya sebanyak 100 wasaq (6000 gatang).”
Dari Rafi’ bin Khadij, ia berkata, “aku orang dari kaum Anshar yang paling banyak kebunnya. Dulu aku menyewakan tanah dengan syarat aku mendapatkan sesuatu dan para penggarap mendapatkan sesuatu, dan terkadang pohon mengeluarkan hasil dan terkadang tidak. Kemudian aku dilarang dari itu semua.” (Muttafaq Alaih).
Ibnu Abbas berkata, “sesungguhnya Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Salam tidak melarangnya, hanya saja beliau bersabda, “Jika salah seorang dari kalian memberi kepada saudaranya, itu lebih baik baginya daripada ia menetapkan pajak dalam jumlah tertentu kepadanya.” (Al Bukhari)
Hukum-hukum muzara’ah :
• Masanya harus ditentukan.
• Bagian yang disepakati harus diketahui.
• Bibit tanaman harus berasal dari pemilik tanah, jika dari penggarap namanya mukhabarah dan ini dilarang, sesuai hadits dari Jabir berkata, “Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Salam melarang mukhabarah.” (HR Ahmad dengan sanad shahih).
• Jika pemilik mengambil bibit dari hasil panen dan penggarap mendapat sisanya sesuai kesepakatan berdua, maka akadnya batal.
• Menyewakan tanah dengan harga kontan lebih baik daripada muzara’ah. Rafi bin Khadij berkata, “Adapun emas dengan emas, atau perak dengan perak, maka Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Salam tidak melarangnya.”
• Orang yang mempunyai tanah lebih disunnahkan memberikan kepada saudara seagama tanpa kompensasi. Rasulullah Shalallahu Alaihi wa Salam bersabda, “Barangsiapa mempunyai tanah lebih, hendaklah ia menanamnya atau memberikan kepada saudaranya.” (HR Bukhari). “Jika salah seorang dari kalian memberikan kepada saudaranya, itu lebih baik baginya daripada ia menetapkan pajak dalam jumlh tertentu kepadanya.” (HR Bukhari).
• Jumhur ulama melarang sewa tanah dengan makanan, karena itu adalah jual beli makanan dengan makanan dengan pembayaran tunda. Hadits yang dibawakan Imam Ahmad ditafsirkan kepada muzara’ah, bukan sewa tanah.



Masalah Bagi Hasil Sawah (Muzara'ah)
Assalamu''alaikum wr. wb.
Saya punya sebidang sawah di kampung, karena tidak ada yang mengurus saya gadaikan pada orang lain. Siapa yang berhak menerima hasil sawah yang digadaikan? Terima kasih atas jawabannya.
jawaban
Assalamu ''alaikum warahmatullahi wabarakatuh,
Barangkali istilah yang lebih tepat di dalam kajian fiqih bukan gadai melainkan muzara''ah. Sebab di dalam istilah fiqih, gadai itu punya pengertian lain lagi.
Apabila seorang muslim memiliki tanah pertanian, sebaiknya dia memanfaatkan tanah tersebut dengan hal-hal yang memberikan manfaat. Salah satunya misalnya dengan bercocok tanam. Islam tidak menyukai dikosongkannya tanah pertanian itu, sebab hal tersebut berarti menghilangkan nikmat dan membuang-buang harta, sedang Rasulullah SAW melarang keras disia-siakannya harta. Pemilik tanah ini dapat memanfaatkannya dengan berbagai cara. Baik dengan ditanami sendiri atau pun dengan bekerjasama dengan pihak lain.
Kemungkinan pertama adalah dengan diurus sendiri. Pemilik lahan dengan tenaganya sendiri atau membayar upah karyawan menanami lahannya tumbuh-tumbuhan atau ditaburi benih kemudian disiram dan dipelihara. Begitulah sampai keluar hasilnya. Cara semacam ini adalah cara yang terpuji, di mana pemiliknya akan mendapat pahala dari Allah karena tanamannya itu bisa dimanfaatkan oleh manusia, burung dan binatang ternak. Kebanyakan sahabat Anshar adalah hidup bercocok-tanam. Mereka urus sendiri tanah-tanah mereka itu. Dalam hal ini dia bekerja sendiri atau hanya satu pihak. Sedangkan pembantunya adalah karyawan atau buruh yang dibayar tenaganya saja.
Sedangkan cara lainnya agar sebuah lahan itu tidak dibiarkan saja menganggur adalah meminjamkan tanahnya itu kepada orang lain yang mampu mengurusnya dengan bantuan alat, bibit ataupun binatang untuk mengolah tanah, sedang dia samasekali tidak mengambil hasilnya. Kecuali berharap pahala dari Allah SWT. Dengan cara demikian, dia telah memberikan jalan kepada orang lain untuk mendapat rizki. Dan cara seperti ini adalah salah satu bentuk shadaqah jariah. Cara semacam ini sangat dianurkan oleh Islam.
Abu Hurairah meriwayatkan, bahwa Rasulullah s.a.w. bersabda sebagai berikut, "Barangsiapa memiliki tanah, maka tanamilah atau berikan kepada kawannya." (Riwayat Bukhari dan Muslim)
"Dari Jabir ia. berkata, "Kami biasa menyewa tanah dengan mendapatkan sebagai dari hasil (mukhabarah), kemudian kami mendapat hasil tanah itu begini dan begini. Maka sabda Nabi:, "Barangsiapa memiliki tanah, maka tanamilah sendiri atau suruhlah saudaranya untuk menanaminya, kalau tidak, tinggalkanlah." (Riwayat Ahmad dan Muslim)
"Sungguh salah seorang di antara kamu akan memberikan tanahnya kepada kawannya, lebih baik daripada dia mengambil atas tanahnya itu hasil yang ditentukan." (Riwayat Bukhari)
Cara ketiga ialah dengan cara muzara''ah, yaitu pemilik tanah menyerahkan alat, benih dan hewan kepada yang hendak menanaminya dengan suatu ketentuan dia akan mendapat hasil yang telah ditentukan, misalnya: 1/2, 1/3 atau kurang atau lebih menurut persetujuan bersama. Boleh juga si pemilik tanah itu membantu kepada yang hendak menaminya berupa bibit, alat atau hewan. Cara seperti ini disebut: muzara''ah, musagaat atau mukhabarah.
Dalam hadis yang diriwayatkan oleh Imam Bukhari dan Muslim diterangkan, bahwa Rasulullah s.a.w. menyewakan tanah kepada penduduk Khaibar dengan perjanjian separuh hasilnya untuk pemilik tanah. Hadis ini diriwayatkan oleh beberapa orang sahabat, di antaranya: Ibnu Umar, Ibnu Abbas dan Jabir bin Abdullah.
Hadis ini dijadikan alasan oleh orang yang membolehkan muzara''ah; dan mereka berkata: "Muzara''ah adalah perkara yang baik dan sudah biasa berlaku, yang juga dikerjakan oleh Rasulullah s,a.w. sampai beliau meninggal dunia, kemudian dilanjutkan oleh Khulafaur Rasyidin sampai mereka meninggal dunia. Dan kemudian diikuti oleh orang-orang sesudahnya. Sehingga tidak seorang pun ahli bait Nabi di Madinah yang tidak mengerjakan hal ini. Dan begitu juga isteri-isteri Nabi s.a.w. sepeninggal beliau."
A. Pengertian muzara''ah
Secara bahasa, muzaraah berarti muamalah atas tanah dengan sebagian yang keluar sebagian darinya. Dan secara istilah muzara''ah berarti memberikan tanah kepada petani agar dia mendapatkan bagian dari hasil tanamannya. Misalnya sepertiga, seperdua atau lebih banyak atau lebiih sedikit dari itu.
B. Dasar Pensyari''atan
Muzara''ah adalah salah satu bentuk ta''awun (kerja sama) antar petani (buruh tani) dan pemilik sawah. Serigkali kali ada orang yang ahli dalam masalah pertanian tetapi dia tidak punya lahan, dan sebaliknya banyak orang yang punya lahan tetapi tidak mampu menanaminya. Maka Islam mensyari''atkan muzara''ah sebagai jalan tengah bagi keduanya.
Itulah yang telah dicontohkan oleh Rasulullah dan mentradisi di tengah para sahabat dan kaum muslimin setelahnya. Ibnu ''abbas mencerikana bahwa Rasululah saw bekerja sama (muzaraah) dengan penduduk Khaibar untuk berbagi hasil atas panenan, makanan dan buah-buahan. Bahkan Muhammad Albakir bin Ali bin Al-Husain mengatakan bahwa tidak ada seorang muhajirin yang berpindah ke Madinah kecuali mereka bersepakat untuk membagi hasil pertanian sepertiga atau seperempat.
Para sahabat yang tercatat melakukan muzara''ah antara lain adalah Ali bin Abi Thalib, Sa''ad bin Malik, Abdullah bin Mas''ud dan yang lainnya. Bahkan Umar bin Abdul Aziz pun yang hidup di masa berikutnya memiliki pemasukan dari bagi hasil.
C. Pendapat yang Melarang
Dan telah datang satu masalah dalam hal ini, yaitu munculnya hadis tentang muzara''ah dari Rafi'' bin Khudaij yang mengatakan bahwa Rasulullah SAW telah melarang dilakukannya muzara''ah setelah sebelumnya ia memperbolehkannya, dengan dalil hadis yang menceritakan bahwa telah datang kepada Rasulullah dua orang yang berselisih tentang muzara''ah yang mereka lakukan hingga menjadikan mereka berusaha untuk saling membunuh, maka untuk permasalahan mereka ini Rasulullah berkata bahwa kalau demikaian halnya yang terjadi maka sebaiknya mereka tidak melakukannya (muzara''ah).
Zaid bin Tsabit meriwayatkan, bahwa ada dua orang yang sedang bertengkar tentang masalah tanah, kemudian mengadukannya kepada Nabi, maka jawab Nabi, "Kalau ini persoalanmu, maka janganlah kamu menyewakan tanah." (RiwayatAbu Daud)
Jadi masing-masing dari pemilik tanah dan penyewa, harus ada sikap toleransi (tasamuh) yang tinggi. Misalnya si pemilik tanah jangan minta terlalu tinggi dari hasil tanahnya itu. Begitu juga sebaliknya si penyewa jangan merugikan pihak pemilik tanah.
Dan pendapat yang mengatakan bahwa hukum muzara''ah ini termasuk akad yang terlarang telah dibantah oleh Zaid bin Tsabit dengan mengatakan bahwa ia lebih mengetahui tentang hadits Rasulullah dari pada Rafi'' bin Khudaij. Lebih lanjutnya dia menjelaskan bahwa banyak sahabat Nabi yang melakukan muzara''ah. Dengan adanya bantahan dari Zaid ini, maka telah jelas bahwa tidak ter jadi nasakh dalam hukum diperbolehkannya muzara''ah.
Ibnu Abbas ra. meriwayatkan bahwa larangan Rasulullah SAW tentang muzara''ah dalam hal ini bersifat kasuistik, di mana beliau memandang bahwa orang tersebut kurang tepat dalam melakukan akad muzara''ah, sehingga larangan itu bukan berarti melarang hukum muzara''ah secara hukum, melainkan arahan beliau kepada orang seseorang tertentu untuk menggunakan sistem lain yang lebih tepat.
من كانت له Ø£Ø±Ø ÙÙ„ÙŠØ²Ø±Ø¹Ù‡Ø§ أو بيمنØها أخاه فإن أبى فليمسك أرØÙ‡ - رواه البخاري ومسلم
Siapa yang punya lahan, hendaklah ditanaminya atau diberikannya kepada saudaranya. Namun bila dia menolak, hendaklah dia mengambil tanahnya.(HR. Bukhari dan Muslim)
ما كنا نرى في المزارعة بأسا Øتى سمعت رافع بن Ø®Ø¯ÙŠØ ÙŠÙ‚ÙˆÙ„: إن رسول الله نهى عنها، فذكرت لؕاوس فقال: قال لي أعلمهم (يقصد ابن عباس) إن رسول الله لم ينه عنها ولكن قال: لأن ÙŠÙ…Ù†Ø Ø£Øدكم أرØÙ‡ خير من أن يأخذ عايها خراØا معلوما - رواه الخمسة
Kami tidak memandang bahwa di dalam muzara''ah itu ada larangan, hingga aku mendengar Rafi'' bin Khudaij berkata bahwa Rasulullah SAW melarangnya. Maka aku bertanya kepada Thawus dan beliau berkata,"Orang yang paling mengerti dalam masalah ini telah memberitahukan ku (maksudnya Ibnu Abbas ra),"Sesunguhnya Rasulullah SAW tidak melarang muzara''ah, beliau hanya berkata,"Memberikan tanah kepada seseorang lebih baik dari pada meminta pajak tertentu." (HR. Bukhari, Ahmad, Abu Daud, Nasai dan Ibnu Majah)

D. Bentuk Muzara''ah yang Terlarang
Muzara''ah dibenarkan apabila disepakati pembagian hasil antara pemilik lahan dengan tenaga petani. Misalnya, petani mendapat 60% dari nilai total hasil panen, sedangkan pemilik lahan mendapat 40% sisanya. Bentuk seperti ini dihalalkan dan telah dicontohkan oleh Nabi Muhammad SAW dan para shahabat hingga generasi berikutnya.
Adapun bentuk muzara''ah yang diharamkan adalah bila bentuk kesepakatannya tidak adil. Misalnya, dari luas 1.000 m persegi yang disepakati, pemilik lahan menetapkan bahwa dia berhak atas tanaman yang tumbuh di area 400 m tertentu. Sedangkan tenaga buruh tani berhak atas hasil yang akan didapat pada 600 m tertentu.
Perbedaannya dengan bentuk muzara''ah yang halal di atas adalah pada cara pembagian hasil. Bentuk yang boleh adalah semua hasil panen dikumpulkan terlebih dahulu, baru dibagi hasil sesuai prosentase. Sedangkan bentuk yang kedua dan terlarang itu, sejak awal lahan sudah dibagi dua bagian menjadi 400 m dan 600 m. Buruh tani berkewajiban untuk menanami kedua lahan, tetapi haknya terbatas pada hasil di 600 m itu saja. Sedangkan apapun yang akan dihasilkan di lahan satunya lagi yang 400 m, menjadi hak pemilik lahan.
Cara seperti ini adalah cara muzaraah yang diharamkan. Inti larangannya ada pada masalah gharar. Sebab boleh jadi salah satu pihak akan dirugikan. Misalnya, bila panen dari lahan yang 400 m itu gagal, maka pemilik lahan akan dirugikan. Sebaliknya, bila panen di lahan yang 600 m itu gagal, maka buruh tani akan dirugikan. Maka yang benar adalah bahwa hasil panen keduanya harus disatukan terlebih dahulu, setelah itu baru dibagi hasil sesuai dengan perjanjian prosentase.
Bentuk muzara''ah yang terlarang ini adalah seseorang memberikan persyaratan kepada orang yang mengerjakan tanahnya; yaitu dengan ditentukan tanah dan sewanya dari hasil tanah baik berupa takaran ataupun timbangan. Sedang sisa daripada hasil itu untuk yang mengerjakannya atau masih dibagi dua lagi misalnya.
Rasulullah SAW menetapkan keadilan dalam masalah ini, yaitu kedua belah pihak bersekutu dalam hasil tanah itu, sedikit ataupun banyak. Tidak layak kalau di satu pihak mendapat bagian tertentu yang kadang-kadang suatu tanah tidak menghasilkan lebih dari yang ditentukan itu. Dalam keadaan demikian, maka pemilik tanah berarti akan mengambil semua hasil, sedang di lain pihak menderita kerugian besar. Dan kadang-kadang pula, suatu tanah yang ditentukan itu tidak menghasilkan apa-apa, sehingga dengan demikian dia samasekali tidak mendapat apa-apa, sedang di lain pihak (penyewa) memonopoli hasil.
Oleh karena itu seharusnya masing-masing pihak mengambil bagiannya itu dari hasil tanah dengan suatu perbandingan yang disetujui bersama. Jika hasilnya itu banyak, maka kedua belah pihak akan ikut merasakannya, dan jika hasilnya sedikit, kedua-duanya pun akan mendapat sedikit pula. Dan kalau samasekali tidak menghasilkan apa-apa, maka kedua-duanya akan menderita kerugian. Cara ini lebih menyenangkan jiwa kedua belah pihak.
Diriwayatkan dari jalan Rafi'' bin Khadij, ia berkata: "Kami kebanyakan pemilik tanah di Madinah melakukan muzara''ah, kami menyewakan tanah, satu bagian daripadanya ditentukan untuk pemilik tanah... maka kadang-kadang si pemilik tanah itu ditimpa suatu musibah sedang tanah yang lain selamat, dan kadang-kadang tanah yang lain itu ditimpa suatu musibah, sedang dia selamat, oleh karenanya kami dilarang. (HR Bukhari).
Di zaman Nabi orang-orang biasa menyewakan tanah yang dekat sumber dan yang berhadapan dengan parit-parit dan beberapa macam tanaman, maka yang ini rusak dan yang itu selamat; yang ini selamat dan yang itu rusak, sedang orang-orang tidak melakukan penyewaan tanah kecuali demikian, oleh karena itu kemudian dilarangnya." (HR Muslim)
Rasulullah s.a.w. bertanya kepada para sahabat, "Apa yang kamu perbuat terhadap tanam-tanamanmu itu?" Mereka menjawab:,"Kami sewakan dia dengan 1/4 dan beberapa wasag dari korma dan gandum." Maka jawab Nabi, "Jangan kamu berbuat demikian." (Riwayat Bukhari)
Maksud hadis ini, yaitu mereka menetapkan ukuran tertentu yang mereka ambilnya dari hasil tanah itu, kemudian membagi sisanya bersama orang-orang yang menanaminya, untuk ini 1/4 dan untuk itu 3/4 misalnya.
Dari sini pula kita dapat mengetahui, bahwa Nabi sangat berkeinginan untuk mewujudkan keadilan secara merata dalam masyarakatnya, serta menjauhkan semua hal yang menyebabkan pertentangan dan perkelahian di kalangan masyarakat Islam.
E. Penyewaan Lahan
Semua yang kita bicarakan di atas adalah akad kerja sama atau bagi hasil atas suatu lahan pertanian. Hukumnya boleh asalkan tidak ada gharar.
Adapun bentuk lain dari pemanfaatan lahan adalah penyewaan lahan untuk jangka waktu tertentu. Akadnya bukan bagi hasil melainkan sewa tanah untuk digarap selama jangka waktu tertentu.
Misalnya seorang pemilik sawah yang punya lahan banyak bersepakat dengan pengusaha agrobisnis untuk mengadakan perjanjian sewa lahan. Cara ini bisa jadi lebih memudahkan, karena seberapapun hasil panen, tidak perlu dibagi dua. Yang penting, pengusaha agro bisnis itu sudah mengontrak lahan untuk jangka waktu tertentu. Misalnya untuk masa 10 tahun. Maka semua hasil pertanian di lahan tersebut selama masa 10 tahun menjadi hak penguasa tersebut. Namun sejak awal, penguasaha itu harus sudah menyepakati harga sewa menyewa lahan sesuai dengan permintaan pemiliknya.
Cara seperti ini di satu sisi bisa menguntungkan kedua belah pihak. Si pengusaha yang ahli sejak awal bisa memperhitungkan keuntungan besar dan tidak harus dibagi dengan pihak lain. Selain itu cara seperti ini juga memudahkan penghitungan. Di sisi lain, pemilik lahan pun akan diuntungkan, karena sejak awal sudah ada pemasukan uang yang pasti dan biasanya sewa menyewa itu dibayarkan di awal.
Bentuk penyewaan lahan ini kalau dikembangkan, bisa saja tidak terbatas pada lahan pertanian, tetapi lahan usaha, perkantoran, rumah tinggal dan seterusnya.
Wallahu a''lam bishshawab wassalamu ''alaikum warahmatullahi wabarakatuh,